Turizm Yatırım Projelerinde Finansal Sonuçların Ölçümü

Osman Cenk Demiroglu, Ders Notları, Istanbul Universitesi, Nisan 2005

Ayrıca bkz. Sample Hotel Valuation

“Yatırımın yol açacağı masraf (nakit çıkışı) ve yaratacağı faydaları (nakit girişi) karşılaştırmak suretiyle yatırım düşüncesinin doğru olup olmadığının saptanması”

“Bir projenin finansman yönünden tutarlı ve sağlam olup olmadığının saptanması”

Amaç: Yatırım alternatifleri arasından doğru seçim(ler)i yaparak sınırlı kaynakları optimal olarak kullanmak

Projenin Finansal Sonuçlarının Ölçülmesi için Gerekli Bilgi ve Veriler

ü    Doluluk Oranları (Pazar Etüdü, Arz-Talep Analizi)

ü    Uygulanabilir Fiyatlar (Pazarlama Politikası, Fiyatlandırma Stratejisi)

ü    İşletme Etüdü Verileri (İşletme Gelir ve Giderleri)

ü    Yatırım Maliyeti Kalemleri (Arsa, İnşaat, Tesisat, Teçhizat, Tefrişat, İşletme Sermayesi vs.)

ü    Finansman Kaynakları ve Dağılımı (Özsermaye / Yabancı Kaynak)

ü    Paranın Zaman Değeri (1)

ü    Yatırımın Ekonomik Ömrü (2)

ü    Yatırımın Hurda Değeri (2)

(1) Paranın Zaman Değeri

Paranın Zaman Değeri: “Belli bir faiz veya iskonto oranı göz önünde bulundurulmak suretiyle paranın, bir zaman süreci içinde, elde edildiği veya harcandığı devrelere göre değişik değerlerde mütalaa edilmesi”

ÖRNEK:   C x (1 + r)^t = gelecek değer

                C / (1 + r)^t = bugünkü değer

* Gelecekteki değişik devreler için öngörülmüş nakit çıkış ve girişlerinin anlamlı ve mantıklı bir biçimde kıyaslanabilmesi için, uygun iskonto oranı ile aynı zaman düzeyine getirilmesi gerekir.

Uygun İskonto Oranının Seçilmesi:

1-     Piyasa cari faiz oranı + Risk ve Enflasyon primi

2-     Özkaynağın Fırsat Maliyeti (beklenen iç karlılık oranı) ile Yabancı Kaynağın Faiz Oranının Ağırlıklı Ortalaması

(2) Yatırımın Ekonomik Ömrü ve Hurda Değerinin Saptanması

Fiziki Ömür: Teknik iş ve faaliyetlerin yerine getirilerek fiilen üretimde bulunulacak süre

Ekonomik Ömür: Proje konusu işletmenin ürettiği mal ve hizmetlere yönelik talebin devam ettiği süre (Genellikle 20–25 yıl).

Saptanması için gerekli fonksiyonlar:

a.  Gelecekteki turizm pazarı durumunun iyi kavranması

b.  Geçmiş deneyler

c.  Pazarda turizm ürününün etkisinin süreceği sürenin sezilmesi

Hurda Değer: Yatırımın ekonomik ömrünün sonundaki parasal değer / tesisin satış tutarı.

Saptanması için gereken kriterler:

Kuruluş Yeri, İnşaatın Kalitesi, Fiziki Ömür Durumu, Gayrimenkul alım-satım vergilerinin miktarı.

Finansal Sonuçların Ölçülmesinde Kullanılan Analiz Yöntemleri

1)Paranın Zaman Değerini Dikkate Almayan Yöntemler:

a)  Yatırımın Karlılık Oranı

b)  Geri Ödeme Süresi

2)Paranın Zaman Değerini Dikkate Alan Yöntemler:

a)  Net Bugünkü Değer

b)  İç Karlılık Oranı

c)   Fayda Masraf Oranı

1)Paranın Zaman Değerini Dikkate Almayan Yöntemler:

a) Yatırım Karlılık Oranı

Yatırımın Sağlayabileceği En Yüksek Karın Yatırım Maliyetine Oranı =

Yıllık Net Kar (amortisman hariç, vergi dahil) / Yatırım Maliyeti (sabit sermaye + işletme sermayesi)

Eğer, finansman hem özkaynak hem yabancı kaynakla yapılıyor ise;

Amortisman Faiz ve Vergiden Sonra Yıllık Net Kar / Yatırımda Kullanılan Özkaynak Miktarı

Eğer, proje ulusal ekonomi yönünden analiz edilmek isteniyor ise;

Faiz ve Vergiden Önceki Kar / Yatırım Maliyeti

Ortalama Net Karın Ortalama Yatırım Maliyetine Oranı

t = 1,2,3,………n

Pt,    t döneminde sağlanan yıllık net kar

Cw,   işletme sermayesi

Cs,    sabit sermaye

n,     yatırımın ekonomik ömrü

H,     yatırımın ekonomik ömrü sonundaki hurda değeri

b) Geri Ödeme Süresi

Eğer, yıllık nakit akımı (kar + amortisman) sabit ise;

Yatırım Tutarı / Yıllık Nakit Akımı

Eğer, yıllık nakit akımları dalgalanma gösteriyor ise;

2)Paranın Zaman Değerini Dikkate Alan Yöntemler:

a) Net Bugünkü Değer: Belli bir iskonto oranına göre indirgenmiş nakit giriş ve çıkışları arasındaki fark (eğer pozitif ise proje kabul edilir)

                        n

NBD = G – Y = ΣAt/(1+r)^t + H/(1+r)ⁿ – Y ≥ 0

                      t=1

G,   Projenin sağlayacağı nakit giriş ile çıkışları arasındaki farkların indirgenmiş değerlerinin toplamı

A,     Projenin her bir t’inci (t=1,2,3,…..n) yılda sağlayacağı nakit girişi ile nakit çıkışı arasındaki fark (net kar + amortisman)

n,      Projenin faydalı ömrü

Y,     Yatırım maliyeti

H,     Projenin faydalı ömrü sonundaki hurda değeri

r,      İskonto oranı

b) İç Karlılık Oranı: Yatırımın faydalı ömrü boyunca sağlayacağı nakit girişini yatırım maliyetine eşit kılan veya Net Bugünkü Değeri “0”a eşitleyen iskonto oranı…

Eğer;

                             n

NBD = G – Y = ΣAt/(1+r)^t + H/(1+r)ⁿ – Y = 0,

                            t=1

G = Y, NBD = 0 ise;

r = ???

>>> Enterpolasyon işlemi

>>> Finansal Hesap Makinesi

>>> MS Excel Programı, İç Verim Oranı Fonksiyonu

İç karlılık oranı, tüm yatırımın dış kaynakla finanse edilmesi senaryosunda, yatırım süresi + ekonomik ömür vadesindeki kredi için tolere edilebilecek azami faiz oranı haddi olarak algılanabilir.

c) Fayda/Masraf Oranı veya Karlılık Endeksi: İndirgenmiş nakit girişleri toplamının (fayda) indirgenmiş nakit çıkışları toplamına (masraf) oranıdır. “1”den büyük ise proje olumlu kabul edilir.

Gt, t döneminde projenin sağlayacağı nakit girişi

Ct,  t döneminde projenin gerektirdiği nakit çıkışı 

Cy,  yatırım döneminde yatırımın gerektirdiği nakit çıkışı

H,   Projenin faydalı ömrü sonundaki hurda değeri

r,    İskonto oranı

NBD vs F/M (Karlılık Endeksi)